探究大健康產業時代新模式,行業板塊機遇無限

2018-04-24

文章來源:懿德匯睿(中國)


2018年3月16日,懿德匯睿未來城市中心智庫專家、惠每極致醫療創始人CEO屈偉先生,水印養老社區中國有限公司CEO 汪勇先生,懿德匯睿未來城市中心董事合伙人、龍藏資本董事長趙祥龍先生出席由懿德匯睿(中國)舉辦的“探產業深耕之道、創運營價值高地——2018中國產業地產運營高峰論壇”上,發表精彩主題演講,就中國大健康產業發展分享自己獨特的見解,為在場嘉賓獻上一場豐富的知識盛宴。


| 國際頂尖醫療資源在中國的落地與應用


惠每極致醫療創始人CEO屈偉先生在論壇上,就中國與國外醫療行業展開深入分享。



中國醫療產業特點是地域性輻射,主要以北上廣為中心的放射性延伸發展。一個好的醫療體系,不僅僅只是表面的醫院,而是教育和科研的有機結合,隨著人才的培養和技術上的進步進行發展的。

中國醫療市場規模和產值

當前時代國家面臨著人口結構發生根本性的變化,社會人口老齡化問題愈加嚴重。老齡化跟醫療,包括現在政府對醫療養老的重視,最核心的相關的,是人類年齡大了之后在醫療花費與頻率一定會大幅增加。醫療的問題不僅僅是商業的問題,還是民生的問題,甚至是牽扯到社會穩定性的問題。


對于醫療行業國家發展角度看,屈先生表示,政府可能會沿用20年前整個房地產的發展策略,政府會通過醫保來保證基本的需求。那么對于大家更多樣化,更高的需求,政府會通過社會資本來推到市場,提供政策的空間,讓相關的產業資本和社會資本來支撐,讓市場來解決。

 

國際醫療資源在中國落地的探索

國家已明確規定,禁止公立醫院與外面機構一同建立營利性機構。由于公立醫院并不是企業,它是一個事業單位,所以它擴張的動力和發展都受到了限制。然而國外醫療機構在中國的落地將面臨許多挑戰與問題,包括資源本土化,本土經營管理,本土專業團隊助推,互利周邊醫療資源等等。


在醫療行業里,其最主要的核心并不是建筑,也不是設備,最主要的是人,而更核心的是人的知識。其實中國目前面臨最大的問題,是不標準化所造成的醫患矛盾,醫療資源浪費等等。醫學的持續發展其實還要依靠醫學教育體系,讓人不斷的去學習來支撐整個醫療體系。只有結合這三大體系,一家醫院或者是一個醫療機構才能擁有自己的核心體系來為自己的客戶提供更加完美的治療幫助和系統服務。


| 水印美國養老社區運營實踐


水印養老社區中國有限公司CEO 汪勇先生就美國養老地產各個維度,剖析養老產業的各個成功要素。隨著中國人口老齡化的現狀,康養的發展是必不可少的。



持有型養老地產核心要素

在持有型養老地產里有三個重要的因素,分別是地產,酒店式服務和照料護理。酒店式服務加上地產再加上區位,就是目前大家都熟悉的酒店式公寓,而要將照護服務跟五星級硬件結合,難度是很大,復制難度高,同時也需要背后強大的標準和人才體系作支撐。

 

融資渠道

美國雖然沒有很多養老機構是自己持有或者運營,但是在金融方面是有非常強大的支撐。在中國,現在這個市場十分新奇,大家都知道這片市場是“南海”,也看到了很多新的商業模式的出現,但現在真正的好的投資資本是非常非常少的。在香港現在已經有養老產業的上市公司,而在中國現在還沒有做養老的或者IP的公司上市。

 

開發成本

在美國開發房地產,土地的成本不超過總成本的30%。而在中國,即使是一線二線城市,有些開發出來地產其實是沒有辦法做持有型租賃型的養老地產,這也是有中國市場現狀決定的。但是市場終會回歸理性,遲早會給這個產業帶來好的現金流。

 

市場規模

美國養老產業地產的市場是非常大的,整個持有型地產,在美國是達3000億美金的規模,與酒店市場規模是不相上下的。在中國,盡管居家上門服務是一個非常大的市場,但是為什么只有機構養老有市場,那就是因為通過服務,持續為投資方帶來資產回報。這也是為什么現在全球好的市場,大的投資方都在大力投資養老地產的原因。


開發商/運營方在合資投資公司中通常獲得類似私募GP(普通合伙人)的業績提成;純運營管理的公司能否盈利取決于管理的資產規模和總部的成本,在合資投資公司處因為持續運營現金流不斷改善而帶來的資產升值帶給開發商的業績提成是最重要的盈利點。


目前中國養老產業地產的市場環境是非常好的,從客戶端來講,中國老人很少考慮退休財務規劃,不愿意賣房,這也是中國養老產業地產的障礙。從長遠來講,完善的養老設施配套,好的管理模式的持續健康運營,生活的服務和醫療的保障是未來的稀缺資源,該業態在未來將被認可。


| 高級養老產業設施投資邏輯及商業模式創新


懿德匯睿未來城市中心董事合伙人、龍藏資本董事長趙祥龍先生基于美國經驗進行養老模式的勾畫分析,為在場的嘉賓對養老地產產品組合、入住率、租金及現金回報率等維度進行專業的投資邏輯解讀。



趙祥龍先生表示,養老產業最核心的,是構建我們未來的生活方式,同時也是給老年人在晚年生活的一個重要交代,也是給老年人美好生活的一個重要源泉。那么,高級養老設施是怎么配置的,邏輯是什么,完整的商業模式是什么?如果沒有梳理清楚這個脈絡,沒有商業利潤的驅動,它是不可持續性的。養老產業發展要取得成功,其中必須掌握一種平衡,一方面投資能獲得利潤,而另一方面能營造和塑造美好的未來生活。

 

為什么要基于美國的經驗來談?

據調研,目前國內90%的養老院是處于虧損狀態,其盈利現金流難以支持它的持續發展。如果在沒有理清其中的商業邏輯而盲目進軍養老,從某種意義上來說就是“搬石頭砸自己的腳”。


養老最重要的宏觀環境,是中國的醫療體系背后,對老年人的財政支持所營造的一個康復體系。而中國現在的公共醫療是極度不均衡的,也是極度缺乏的。因此中國的養老院,一定要涉及“康復”這個重要功能。據調查統計,現在中國老年人住進養老院,主要有三個原因。第一是喪偶,第二是家產分配完畢,第三是子女的不盡責。這些關鍵因素都是屬于事件驅使性,它是被動的。而在美國,它是主動的選擇。


現在中國面臨最大的人口斷崖,而這2.7億人口在未來十年,都將進入老年階段。那么,如何在美國背景的參照下,中國的養老產業需要什么,成為一個重要的研究課題。

 

社交需求

老人生活最重要的質量是取決于老人生活的交流能力和與外界交流的感知能力。如何搭建一個舒適,全新而且讓更多人接受喜愛的社交環境的養老地產,是保障其可持續運營的一個重要節點。


從美國養老產業產品分類來看,美國最大的養老地產產品為特殊護理,住進養老院是一個事件驅動性因素,其中還包括著一個隱含的——疾病,這也是專項護理養老產品的一個重要服務。


美國養老產業的生態圈層

在中國,單單依靠個人退休金是遠遠不足以覆蓋養老的。所以在這種不完善的體制下,在中國做好養老產業的核心問題,就是要找支付方式。在美國,保險始終是整個生態圈的維系者,和關鍵支付者。因此,在未來,商業保險如何介入,怎么介入養老產業是需要被思考的問題。

 

養老(康復)設施的投資邏輯

基于基本面的研究,重點為流行病學,通過市場定位與競爭標準來決定設施的配置以及大概的業績。該業績是需要符合投資回報的,如果不符合,則應回到定位修復。而該投資回報的設施最重要的是滿足資本市場的投資回報要求。因為養老設施投資是重資本的,是屬于資本密集型的,做一個養老院是,沉淀下去之后需要把錢套出來再次投資,否則其都屬于沉淀類資產。如果滿足資本市場的要求的話,便可以快速證券化獲得再次投資。


基本上看,作為資本密集型資產,最重要的是功能,其中最主要的是證券化路徑和風險分散。如果不能證券化,便意味著融資都來自銀行貸款,發展是受局限的。而風險分散,是要把資產賣給其他更多的投資人把風險分散了,只有風險分散了,集合投資能力才會具備,從而形成自動生成一個再生,迭代作用的良性閉環。


在這個基礎上,該怎么樣做是養老院創造價值的問題。中國目前的養老院都屬于初級階段,只解決了生活功能和社交功能,在康復功能方面上表現嚴重不足,而康復服務是盈利最重要的增值點。


最后,趙祥龍先生為大家敲起響鐘表示,在投資養老產業上,一定要謹慎,因為我們所奮斗的領域在本質上,就是在構建和經營我們以及父母親人的老年生活!



最后,大健康板塊分享以圓桌討論的形式進行互動與總結,就養老在運營投資過程中的難點,痛點進行探討,并與參會嘉賓進行互動。


小結:養老模式是由市場主體推動,靠需求變革,以資本作為助力,在市場環境和國家政策的引導下,懿德匯睿(中國)預見未來三到五年,養老會以大健康和休閑養老為主訴求,構成不同的商業模式和發展形態,并且越來越多有實力的企業參與其中,快速形成一種多類型、豐富多彩的格局。然而在未來養老產業發展路程中仍然任重道遠,懿德匯睿(中國)在此過程中也將助力產業地產企業轉型突破。


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