產業地產新挑戰:模式與盈利的創新

2018-05-14

文章來源:合星集團


| 產業地產迅速發展


從去年開始,產業地產利好政策頻發,對特色小鎮的政策支持力度持續加大,物流業成為新的聚焦點之一。另外,企業打破傳統,涉足建設各具特色的產業園區,模式更加多樣化。且多家房企涉足物流地產、首個園區PPP項目資產證券化產品落地等也為產業地產發展帶來了新思路。


中國指數研究院統計,2017年,工業用地推地力度增加,供需均結束了連續三年的同比下降。2017年,全國300城共推出工業用地規劃建筑面積7.4億平方米,同比增長5.8%;共成交6.3億平方米,同比增長5.5%,供需均結束了連續三年的同比下降。


而近年來,以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫,無論政府,還是行業企業,都更加注重“產業內容”,涉足產業地產各路資本的種種活動在地產領域掀起巨大的波瀾。但產業園的開發周期長,前期投入特別巨大,且受政策等方面的影響較大,成熟的商業模式對產業地產開發至關重要,能否盈利成為考驗企業成敗的關鍵。



| 產業地產需突破盈利模式


從現狀來講,房地產的前景是不太明朗的,我們已開始步入泛地產階段(泛地產指將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游業、體育產業、教育、科技等產業融合起來,其實就是將各種行業與房地產業“嫁接”),產業地產漸熱,越來越多的人涉足產業地產領域,有拿地做產業新城的,有拿地做綜合體、做文化園區或標準廠房的,等等。近年,特色小鎮、田園綜合體等創新型產業地產模式也紛紛亮相。


但實際上,真正啟動項目的并不多。產業地產蓄勢待發,關鍵之點在于盈利模式的突破,產業園區及產業人還須深入探索“產業園區該如何發力”。


業內專家認為,資本、政府以及市場和企業,最后落腳到“共享共贏”的趨勢,產業發展之根本已經不是開發商自己能獨立打造起來的了,產業集群也不光是靠政府的政策能吸引來的,而是需要跨界合作,資本、科技、開發商協同聯合,在加上政府的政策和產業基金配置,就是一個生態閉環。



| 金融和資本的介入加強


雖然產業園以產業為依托,但在企業的賬本中,多數盈利的大頭還是來自園區內的賣房子的收入。除了房地產銷售外,產業園區后期的運營管理所帶來的利潤也是主要收入之一,包括園區物業出租獲取的利潤,企業孵化和股權投資獲取的利潤,園區提供公用事業服務等獲取的利潤。


目前,主要將產業地產的企業分為三類:產業新城運營商、產業投資商和產業發展商。在當前的行業和市場的格局下,金融和資本的力量正在以前所未有的力度深刻影響著產業地產的發展脈絡,資本市場熱情高漲,眾多開發主體準備就緒,產業地產"因勢而上"成為房地產市場的下一個金礦。


如何實現資本與地產與產業的深度融合,打造成熟的商業模式?將是未來很長一段時間內,擺在每一個產業地產從業人員面前的新課題。



| 產業園區尋求新商業模式


最近,雄安新區在國內具有非常高的關注度,它的出現是一個非常具有歷史坐標意義的信號,那就是傳統園區模式即將走向終結,取而代之的,是以稅收財政、產業創新引領和創新資源流動為基本框架的新型園區模式。


這次雄安新區的模式可能不僅僅是解決錢的問題,而是有望成為中國實現區域戰略、協同發展、制度創新、模式轉型的新高地。雄安可以承接更多的北京的“雙創”功能,推動高科技產業的向前發展;這給園區開發帶來的啟示,就是要搶占科技創新的制高點,用“產業+服務”撐起整個區域發展。


雄安新區以及整個京津冀協同,可以重點關注四個方向:城市建設產業鏈、環保產業鏈、創新產業鏈、產業升級專業服務產業鏈,這四個方面實際上從開發建設、產業規劃、創新驅動、整合服務等方面展開,也是一個完整的產業園區發展鏈條,從這點意義上說,未來園區規劃要更加關注產業引領。


這種趨勢也逼迫產業地產商在園區開發模式尋求創新,原有靠土地增值、賣房收入、商業地產、住宅地產作為園區的收入核心的模式難以為繼,需要尋求“產業導入+園區運營”這種具有內生動力的新商業模式。


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