案例分析 | 如何在“產城時代”玩轉產業地產開發

2018-06-14

文章來源:懿德匯睿(中國)


從上世紀八九十年代最早的第一代工業園廠房,到1995年前后加入了貿易元素的第二代工貿園,再到第三代的科技園,乃至在深圳噴薄而出的多個產業綜合體項目,產業地產的開發進入了新的“產城時代”。


  從最初政府開發運營招商引資,到村委自建廠房,再到土地出讓、企業自建、政府提供配套模式,直至現在的完全企業市場化運作,深圳產業升級的內在需求迫使政府、開發商、企業三方在產業地產的開發、運營、服務上作出更大的創新。


  我們看到,新一代的產業綜合體,不僅僅是一個封閉的生產、研發場所,它更多地還蘊含了圈層社交、金融創新、產業孵化的能量。簡而言之,一個開放的產業綜合體,所提供的配套服務,將不僅僅為園區服務,更為周邊的普通市民所共享,成為城市的有機組成部分。


  日本M.A .O .一級建筑士事務所總經理毛厚德表示,新型產業園的標志性變化是“從企業的聚集到人才聚集”,核心是建立一個圈子,通過關鍵企業帶來人氣和焦點,演化成人才團隊,形成真正的人才平臺,由這個平臺產生圈子A、B、C,由這些圈子的人產生下一個蘋果、華為、微信。


  因此,它也要求,產業地產的開發運營者,需要從一個普通房地產商的思維向城市運營商角色轉變。產業綜合體的開發,實質上,是集地產開發、平臺建設、金融服務、社區管理于一體的模式。地產開發只是載體,是園區運營的起步,后續的平臺建設、運營服務反而更考驗開發商功力。


| 產業樣本


天安數碼城:構建創新生態圈,推動物業增值

與萬科、星河等“跨界”產業地產的房企相比,天安數碼城集團可以被稱為傳統的產業地產開發運營商。1990年成立、以做產業園起家的天安數碼城集團,上世紀90年代初就在福田區開發有福田天安數碼城廠房,目前因規劃、建筑形態及交通系統已不能滿足現代高新科技產業功能需求,而被列入城市更新項目,即將啟動改造。經過20多年的發展,該集團產品形態歷經工業園、工貿園、科技產業園到城市產業綜合體———龍崗天安數碼的落成。


  天安數碼城模式的核心:構建產業聚集平臺,以地產開發為載體,為成長型中小企業提供集產業鏈融合、生產性服務、商務生活設施和創新文化為一體的全方位成長環境和氛圍。通過聚集效應形成核心產業競爭力與創新能力,促進產業升級和片區價值提升,從而實現產業價值和土地價值最大化。


  以四期產品T4設計為例,園區規劃的“龍崗創業大道”包括國際創新企業交流中心、硅谷直通車、園區創新成果展示廳、創新孵化器、迷你健身房、企業家餐廳、創意T臺、創意工坊等一系列項目,聚集創客、風投、項目、孵化器、企業家和人才圈子,力求構建深圳創新生態圈,加強社交、展示功能營造。第四代城市產業綜合體有一個功能是交流,為此,龍崗天安數碼城做了一個會客餐廳,讓在園區辦公的300多名企業家在會客餐廳通過交流,產生更多創新創意的想法和商機。


  其中,為中小企業進行國際化對接的“硅谷直通車”除了能夠與美國硅谷資本、人才、信息、技術和教育資源實時互通,還帶有硅谷孵化基金,這個基金是天安集團獨資建立的投資基金管理公司,聚集天安集團以及社會的基金,為國內有興趣去美國投資、創業、發展的企業準備的。


  引進黑馬學院在創新生態圈中作為園區內一個創新創業的綜合服務集團的角色,能為創業者制定M IT戰略,提供媒體和融資的平臺和創新培訓社區,融資平臺當中還設有黑馬大賽和全球路演中心。


  其實不難發現,天安數碼城構建的深圳創新生態圈,實際上是為創新創業提供了“軟環境”,讓投資者、創業者和創新創業的項目在這個生態中形成一個閉環。以互聯網為代表的新經濟正在興起,同時國家也大力扶持中小企業,而這類企業最為缺乏的就是資金和團隊,天安數碼城所著力打造的創新生態圈正好能為這些企業提供服務,從分享硅谷資源和構思創意到獲得基金扶持,再到招募團隊和路演上市,在這里都可以一一實現。


  目前,天安數碼城的核心模式,已經在全國珠三角、長三角、環渤海和西南經濟圈等14個城市有項目復制落地,在全國開發、運營和管理十余座園區,儲備開發建筑面積逾1500萬平方米。


星河WORLD:嘗試“產權換股權”,若成功將異地復制

位于龍崗坂田的星河World是一個總建筑面積160萬平方米、總投資達150億元的產業綜合體項目,也是星河首次“跨界”試水產業地產。這一項目建成后,將涵蓋總部基地、星級酒店、購物中心、高端住宅等多種業態,融合金融扶持、集成商務、智慧科技、教育體育、生態公園等多類配套的大型綜合體。


  該項目獨創的“產權換股權”模式也受到了行業內的廣泛關注,也是星河集團在嘗試開發、運營產業綜合體過程中,結合地產開發和金融投資形成的模式創新。實質上,這也是對星河現有“房地產綜合開發+商業地產經營+金融投資”三駕馬車產業格局的整合。星河集團總裁姚惠瓊在接受媒體采訪時表示,星河World這一模式來源于2011年對深圳500多家擬上市企業的調研,一旦運作成功,將在異地實現復制。


  而在具體操作層面,星河置業寫字樓租賃部經理毛莉敏介紹,星河WOR LD對入駐的企業不會使用統一的價值評估體系,“每個企業的需求不一樣,涉及的層面比較多,可能會采用定制式的合作方法,根據企業的具體情況來評估,每個企業個案可能都會延伸出新的想法”。


天安云谷:鎖定“云”產業,打造智慧社區

天安云谷最大的特色是位于華為科技城片區內,是華為科技城片區城市更新的示范項目,因此,項目“智慧社區”的整體定位和聚焦“云、互聯網、物聯網”的目標產業設計也都意在圍繞華為,打造一個科技樞紐。


  項目占地76萬平方米,總建筑面積289萬平方米,是深圳的最大舊項目。作為一個289萬平方米的產業綜合體,在規劃設計上,天安云谷不僅會成為一個產業研發中心,還將配套有住宅小區、公園和慢行系統,以及國際學校,甚至還有文化館、主題博物館、宗教場所,成為企業家的交流平臺。


  據了解,在內部,天安云谷一直不稱自己為“產業地產的開發商”,而是“提供企業服務,成為企業非核心業務的外包服務商”,這也是其最清晰的自我定位。“建產業園作為載體,只是我們目前必須走的一步,但不是未來。”天安駿業董事總經理楊毅介紹,服務不僅包括由運營商直接提供的,也包括第三方提供的。


  楊毅認為,華為科技城應該聚集一個智慧型產業,一部分是以SMAC(S是社交,M是移動,A是大數據分析,C是云)為核心的新一代的信息技術,即移動互聯網,另一部分是智能設備與機器人。


| 聲音


“運營和資金是房企開發產業地產兩大難題”——鄧志旺 深職院研究所所長


  產業園是為企業提供服務的平臺,本身有很強的運營屬性,可以帶來穩定的收入,提高房企的可持續發展能力。與此同時,地方政府現在又重視產業發展,以前是由政府主導的產業園區建設招商引資模式,如今轉為市場化,地價相對便宜,又有政策扶持,因此很多開發商都躍躍欲試。


  但由于各個房企進入這一領域方式不一,有些通過“工改工”的舊改方式拿地,有些是通過招拍掛拿到項目用地,加之每個企業文化不一樣,戰略上對產業發展趨勢的判斷也不一樣。但可以看出一個大的趨勢是,捆綁入駐企業長期發展,而不再單純依靠短期銷售、租金回報。


  產業園區的運營,不可避免會遇到資金需求大、開發周期長問題。“跨界”的開發商主要需要解決運營和資金兩大難題。像萬科、星河是做住宅出身,目前模式還需要摸索。若形成多樣化的融資渠道,比如基金會、證券化,將有助于產業園的穩定發展。


“運營模式多樣化,與社會分工細化有關”——王富海 深圳市蕾奧城市規劃設計咨詢有限公司董事長


  傳統的產業園運營,只提供房屋以及物業管理等基礎服務,但現在的運營商提供的服務是全方位的,他們打造的是相對完整的產業鏈,包括金融服務等高級形態,形成園區的產業集聚效應。園區的企業越專業,組合產生的效應就越大。


  當然,深圳的產業園如果都走高端路線,那可能會面臨過剩,但這一可能性并不大,定位中低端的產業園也不少。從深圳區域圈層看,第一圈層,即原特區內,以高端為主;第二圈層,如龍坂區域,慢慢地也會走向中高端;第三圈層,適當保留過去的加工型產業園區,各個企業都應該存在的地方。


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