案例 | 旭輝事業合伙人“體檢報告”:一年半跟投5億元

2018-07-03

文章來源:旭輝集團


前言:隨著地產白銀時代的到來,曾備受房企推崇的職業經理人制度正走向十字路口,以“利益共享”為核心的合伙人制度也開始風生水起。帶頭大哥萬科將事業合伙人計劃搬上臺面后,旭輝集團也是行動派,2014年7月迅速通過自己的事業合伙人計劃,制度推出短短一年半,參與跟投人數接近旭輝內部人員編制的30%,而跟投年回報率大約是20%-30%。


| 合伙人熱潮

“從2014年7月事業合伙人制度實施至今,我們已經有22個項目進行跟投,幾乎全部覆蓋于旭輝持續深耕的10多個一、二線城市,跟投人員超過800人次,認購總額超過5個億……”22日,在旭輝集團6樓會議室,旭輝集團執行副總裁陳東彪向網易房產侃侃而談旭輝事業合伙人實施一年半所帶來的新變化。


作為事業合伙人制度主要參與者,陳東彪笑言,現在經常收到很多一線員工的微信,都說非常慶幸自己參加了項目跟投,還詢問有公司還有什么新的跟投計劃。“而之前讓員工參與跟投的話,都要我去現場宣講,給大家信心。”


員工的熱情參與,最根本的就是有好的收益。


而根據不同市場、不同類型的項目,投資收益有所差異。按照項目平均投資收益預估,目前旭輝項目的年自有投資回報率大約是20%-30%左右,有些甚至更高。以鉑悅濱江為例,作為上海區域首個跟投項目,也是旭輝集團首條高端產品線“鉑悅系”的代表作,得到了上海公司同事的大力認購,共有超過50人參與跟投,項目自10月23日首次開盤以來,當天熱銷超過10億,截至目前已超過20億,公寓和別墅分別實現了8.3萬/平和13萬/平的均價。


更讓員工滿意的是,截至目前,旭輝集團已經有4個項目實現了本金分配(即跟投資金全額返本)并且項目的收益預期良好,陳東彪介紹,明年2016年一季度以前,預計還將會有4-5個項目實現本金分配,而鉑悅濱江也在其中。


陳東彪表示,現在的跟投人數已經接近旭輝內部人員編制的30%,覆蓋面較廣,涵蓋了所有職能的管理人員,包括集團人員和一線城市公司各層級的主要人員。總體上認購金額占到了項目整體股權的3%左右,內部人員對跟投認購反映強烈,部分項目甚至出現了超額2倍的認購情況,例如北京的瀛海鎮項目。


“現在我們設計的跟投制度中,總體上認購金額不超過項目整體股權的5%,但是隨著我們開始制定‘同路人計劃’(旭輝集團供應商參與項目跟投),這個比例也會有所調整。”陳東彪如是說。


此外,針對目前有部分員工希望能跟投非自身所在的其他城市的優秀項目,旭輝集團會根據組織管理的復雜度以及項目跟投的額度進一步考慮。


| 變革動力

合伙人熱了,讓員工感受到了動力,而在企業管理者看來,這也是變革的動力。


過去的“黃金時代”是房地產開發行業一個非常粗獷的時代,即拿到地就能掙錢,有較大的土地價值上升紅利。而如今,房地產行業漸漸過渡到了一個精細化的時代,項目的盈利及周轉更多的取決于公司的投資眼光、對外合作、融資能力、項目產品打造能力以及項目整體的操盤能力,而這大多是取決于團隊,取決于集團高級管理人員和項目一線管理團隊。


在陳東彪看來,正因為要提高項目的盈利能力和周轉能力,就必須讓這些與項目收益直接相關人成為公司合伙人,使其具有主人翁精神,如此則執行目標與股東達成一致,而這或許就是項目跟投流行起來的原因。


“旭輝跟投方案的實施初衷我們歸納為‘創、擔、營、享’四個字。”陳東彪向網易房產介紹道。除了創造培養員工的股東意識和強化直接管理者的擔當機制之外,提升經營能力,分享增長收益更是旭輝激發團隊動力,與旭輝同成長,共成就的體現。


在設計之初,旭輝集團跟投分為強制跟投和自愿跟投,強制跟投包括高級管理人員及項目直接管理團隊,這是由于這些人員與項目發展推進息息相關,因此有了“風險同擔、利益共享”的引導與責任兼顧的組織機制。“一方面是強制跟投,一方面我個人非常看好旭輝項目的發展推進、產品打造及投資收益,我是參與了旭輝所有的跟投項目。”陳東彪也大方地爆了一下自己的料。


這樣做的好處也開始逐步體現出來。陳東彪對于目前的跟投效果表示贊譽。


看看旭輝2015年在土地市場的收獲,基本上都是在非常恰當的時機獲得。因為直接管理者必須從踏準拿地節奏開始謀劃,并通過準確定位、利用利率較低的外部資金以及項目快速穩健開發等方面來實現項目的高投資回報率,只因為這一切已經和他捆綁在一起了。


對于2016年,旭輝的事業合伙人還將繼續前行,項目跟投肯定會持續進行。在陳東彪看來,這種變革動力,應該是未來的發展趨勢。“其他同行,即使不實行跟投,但合伙人機制或者讓員工具有主人翁精神相關措施肯定是會陸續推出,而旭輝起步還算早。”


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